Вылучэнне дамовы куплі-продажу нерухомай маёмасці ў якасці своеасаблівай формы дамовы куплі-продажу і замацаванне спецыяльных нормаў, прысвечаных гэтай дамове, звязаны не толькі са спецыфікай яе прадмета - нерухомай маёмасці: фiзiчнай (сувязь з зямлей), эканамiчнай (высокая каштоўнасць), прававой (неабходнасць большай абароны інтарэсаў асобаў, якія ўдзельнічаюць у адпаведных зносінах; абмежаванне па выкарыстанні такой маёмасці ў цывілістычным звароце і выкарыстанне яе ў звароце ў якасці індывідуaльна-пэўнай незаменнай рэчы), але і з велізарным практычным і сацыяльным значэннем, якое маюць у сучасным грамадстве аб'екты нерухомай маёмасці - у першую чаргу, жылыя дамы і кватэры.

 Рынак кватэраў і дамоў з кожным годам толькі пашыраецца, гэта яскрава бачна не толькі ў Менску, але і ў абласных цэнтрах краіны. Нягледзячы на тое, што дзяржава робіць шмат рознабаковых крокаў з мэты ўсталяваць на рынку нерухомасці пэўны баланс, праз паніжэнне цэн даць большай колькасці жыхароў Беларусі магчымасць набываць кватэры, не карыстаючыся дзяржаўнымі ільготнымі крэдытамі, відавочна, што заканадаўчая база не паспявае рэагаваць на ўстойлівае павышэнне попыту на аб'екты нерухомасці, асабліва ў Менску, і, як следства, на не менш устойлівае павышэнне цэн на рынку нерухомасці.

Менавіта таму, адной з праблемаў, якія паўстаюць перад патэнцыйным пакупніком кватэры, з'яўляецца праблема хуткага знаходжання праўдзівай інфармацыі наконт паслядоўнасці яго дзеянняў па набыццю кватэры. Мэта гэтай працы - зрабіць аналіз заканадаўства наконт куплі-продажу кватэраў (дамоў), якое існуе на бягучы момант, і даць некалькі практычных парадаў, каб набыццё кватэры не павернулася для пакупнiка мітуснёй у калідорах падатковых інспекцый.

Купля-продаж жылых дамоў і кватэраў у Беларусі перадусім ажыццяўляецца на падставе нормаў Грамадзянскага кодэксу Рэспублікі Беларусь (далей ГК), Жыллёвага кодэксу Рэспублікі Беларусь (далей ЖК) і Палажэння аб парадку куплі-продажу кватэраў (дамоў), якое было зацверджана пастановай Рады Міністраў Рэспублікі Беларусь ад 31 жніўня 1993 года № 589 (змены і дапаўненні былі ўнесены пастановамі Рады Міністраў Рэспублікі Беларусь ад 22 снежня 1997 года № 1701, 30 студзеня 1998 года № 142, ад 20 ліпеня 1999 года № 1109, 13 верасня 2000 года № 1412, ад 21 снежня 2001 года № 1837) [13].

  Агульныя палажэнні.

Паводле гэтых нарматыўных актаў грамадзяне Рэспублікі Беларусь маюць права набываць кватэры (дамы) па дамовах куплі-продажу ў любых населеных пунктах краіны незалежна ад заўсёднага месца жыхарства (гл. Рашэнне Канстытуцыйнага Суда Рэспублікі Беларусь ад 25 сакавіка 1997 года № Р-55/97) [4]; замежныя грамадзяне і апатрыды, якія стала пражываюць на тэрыторыі Рэспубліка Беларусь і займаюцца на легальных падставах працоўнай, гаспадарчай ці іншай дзейнасццю, маюць права набываць кватэры (дамы) па дамовах куплі-продажу ў любых населеных пунктах краіны; юрыдычныя асобы маюць маюць права на набыццё кватэры, калі яны зарэгістраваны на тэрыторыі Рэспублікі Беларусь. Разам з тым, рашэнне Менгарвыканкама ад 30 кастрычніка 1997 года №988 "Аб разгледжанні прадстаўлення пракурора г. Менска аб ухіленні парушэнняў жыллёвага заканадаўства" усталявала, што продаж кватэраў ў дамах, якія знаходзяцца ў камунальнай уласнасці горада, грамадзянам Рэспублікі Беларусь, не пражываючым стала ў горадзе Менску, замежным грамадзянам і апатрыдам, здзяйсняецца на падставе рашэння гарвыканкама. Пакупка можа быць дазволена, напрыклад, калі забяспечанасць агульнай плошчай кожнага чальца сям'і пакупніка ў гэтай кватэры будзе складаць не менш за 15 кв. метраў. У выключных выпадках пакупка кватэры ў сталіцы можа быць дазволена гарвыканкамам і без выканання адзначанай вышэй нормы [5].

Асаблівы парадак пакупкі жылля ўсталяваны для замежных грамадзян і апатрыдаў, якія не пражываюць на тэрыторыі Рэспублікі Беларусь. Згодна з пастановай Рады Міністраў Рэспублікі Беларусь ад 22 снежня 1997 года №1701 яны маюць права набываць кватэры ці дамы на тэрыторыі Рэспублікі Беларусь згодна з міжнароднымі дамовамі [6]. Напрыклад, у пастанове Рады Міністраў Рэспублікі Беларусь ад 10 ліпеня 1998 года №1086 пазначана, што грамадзяне Расійскай Федэрацыі могуць набываць кватэры (дамы), у тым ліку па дамовах куплі-продажу, у любых населеных пунктах Рэспублікі Беларусь нараўне з грамадзянамі Рэспублікі Беларусь [8]. Роўныя правы грамадзян Беларусі і Расіі на набыццё, уладанне, карыстанне і распараджэнне маёмасцю на тэрыторыях Расіі і Беларусі былі замацаваны ў Дамове паміж Рэспублікай Беларусь і Расійскай Федэрацыяй аб роўных правах грамадзян ад 22 чэрвеня 1999 года [7].

 Аб'ектамі куплі-продажу могуць быць:

1. незаселеныя кватэры, якія адносяцца да дзяржаўнага жыллёвага фонду;
2. вызваленыя кватэры, якія адносяцца да дзяржаўнага жыллёвага фонду (у тым ліку ў дамах, якія падлягаюць да рэканструкцыі;
3. кватэры, пабудаваныя для продажу;
4. жылыя дамы (кватэры), не скончаныя будаўніцтвам, калі яны не з'яўляюцца аб'ектамі прыватызацыі, якія пазначаны ў Дзяржаўнай праграме прыватызацыі, зацверджаннай пастановай Вярхоўнага Савету Рэспублікі Беларусь ад 16 чэрвеня 1993 года №2421-ХІІ;
5. кватэры, якія належаць юрыдычным асобам недзяржаўнай формы ўласнасці;
6. кватэры, якія належаць грамадзянам на праве ўласнасці;
7. жылыя памяшканні, пабудаваныя (рэканструяваныя, набытыя) з прыцягненнем ільготнага крэдыту, па заканчэнні трох гадоў са дня пагашэння гэтага крэдыту. Продаж такіх памяшканняў можа здзяйсняцца раённаму, гарадскому, раённаму ў горадзе выканаўчаму і распараджальнаму органу, а пры адмове раённага, гарадскога, раённага ў горадзе выканаўчага і распараджальнага органа набыць такое памяшканне, продаж апошняга будзе здзяйсняцца ў выключных выпадках (смерць уласніка памяшкання, скасаванне шлюба, пераезд у другую мясцовасць і г.д.) з дазвалення дадзенага выканаўчага і распараджальнага органа.

 Не падлягаюць продажу:

1. жылыя памяшканні ў інтэрнатах;
2. службовыя жылыя памяшканні (акрамя кватэр ў дамах калгасаў і саўгасаў, якія могуць прадавацца асобам, працуючым у гэтых гаспадарках ці тым асобам, якія пражываюць у дадзенай мясцовасці);
3. жылыя памяшканні, якія знаходзяцца ў эвакуацыі і першачарговага адсялення;
4. жылыя памяшканні сацыяльнага выкарыстання;
5. жылыя памяшканні ў спецыяльных дамах;
6. жылыя памяшканні, пабудаваныя (рэканструяваныя, набытыя) з прыцягненнем ільготнага крэдыту, да поўнага яго пагашэння.
Кватэры, якія належаць юрыдычным асобам, могуць з'яўляцца аб'ектам куплі-продажу толькі, калі яны не заселены жыльцамі.
Продаж кватэры ажыццяўляецца яе ўласнікамі ці ўпаўнаважанымі імі асобамі. Продаж кватэры грамадзянамі ажыццяўляецца з пісьмовай згоды ўсіх паўналетніх чальцоў сям'і, якія пражываюць сумесна з уласнікам і маюць права карыстання жылым памяшканнем.

 Пры пакупцы жылога дому ці кватэры неабходна спраўдзіць:

· наяўнасць у прадаўца дакумента (тэхнічны пашпарт), які пацвярджае яго права на жылы дом (кватэру);
· адсутнасць арышту ці забароны, якая падцверджана даведкай ворганаў рэгістрацыі і тэхнічнай інвентарызацыі;
· запатрабаваць ад прадаўца копію асабовага рахунку (ордэр) на жылы дом ці кватэру;
· наяўнасць пісьмовай згоды мужа ці жонкі, калі ажыцяўляецца адцуранне жылога дома ці кватэры, якія з'яўляюцца агульнай сумеснай уласнасцю сямейнікаў.

Продаж жылога памяшкання, у якім пражываюць непаўналетнія чальцы сям'і ўласніка памяшкання, дазваляецца толькі са згоды органа апекі і апякунства (ч. 4 арт. 275 ГК Рэспублікі Беларусь) [1]. Згодна з рашэннем Менскай гарадской Рады Дэпутатаў ад 19 кастрычніка 1999 года №39 "Аб зацверджанні Палажэння аб парадку ўзгаднення ворганамі апекі і апякунства г. Менска ўгодаў адцурання, закладу і абмену жылых памяшканняў асобных катэгорый грамадзян" згода органаў апекі і апякунства патрабуеца таксама пры адцуранні жылых памяшканняў, у якіх пражываюць грамадзяне, пазбаўленыя дзеяздольнасці ці абмежаваныя ў дзеяздольнасці, іншыя грамадзяне, над якімі ўведзена апека ці апякунства, злоўжываючыя спіртовымі напоямі, наркатычнымі ці таксічнымі рэчывамі [9]. Парушэнне гэтай умовы будзе азначаць прызнанне дамовы несапраўднай (ніштожнай) і прад'яўленне упаўнаважанымі асобамі ў судовым парадку прымянення наступстваў, прадугледжаных ч. 2 арт. 168 ГК (двухбаковую рэстытуцыю) [1]. Улічваючы існуючыя факты немагчымасці выканання такіх судовых рашэнняў з пункту гледжання вяртання пакупніку грашовай сумы, якая была сплочана за жылое памяшканне, Пленум Вярхоўнага Суда Рэспублікі Беларусь ў пастанове ад 30 сакавіка 2000 года №3 "Аб некаторых пытаннях прымянення судамі жыллёвага заканадаўства" вызначыў наступнае: пры вынясенні рашэнняў аб задавальненні патрабаванняў аб прымяненні наступстваў несапраўднасці пазначаных угодаў суд у неабходных выпадках павінен разгледзець пытанне аб увядзенні такога парадку выканання рашэння, згодна з якім высяленне пакупніка памяшкання ажыццяўляецца пасля выплаты яму грашовай сумы, якая была сплочана па ўгодзе і якая падлягае уплаце па рашэнні суда [10].

Умовы дамовы куплі-продажу вызначаюцца пагадненнем бакоў. Пры гэтым грамадзянскае заканадаўства уводзіць некалькі істотных умоваў, якія павінны быць зацвержджаны ў дамове. Па-першае, гэта кошт і прадмет продажу. Пры адсутнасці такіх дадзеных у дамове яна лічацца незаключанай (ч. 2 арт. 525 ГК і п. 2.ч. 1. арт.  526 ГК) [1].

Згодна з ч. 2 арт. 275 ГК пераход права ўласнасці на жылы дом ці кватэру да іншай асобы з'яўляецца падставай да скасавання права карыстання жылым памяшканнем чальцамі сям'і ранейшага ўласніка.У гэтай сувязі істотнай умовай дамовы продажу жылога дома, кватэры, дзе жывуць асобы, якія згодна з заканадаўчымі актамі захоўваюць права карыстання гэтым жылым памяшканнем пасля яго набыцця пакупніком, з'яўляецца пералік гэтых асобаў (ч. 1 арт. 529 ГК) [1]. Адсутнасць у дамове гэтай умовы дае права новаму ўласніку патрабаваць іх высялення без выдзялення іншага жылога памяшкання (ч. 4 арт. 123 ЖК Рэспублікі Беларусь) [2].

Уладальнікам кватэр, набытых ва ўласнасць, выдаюцца тэхнічныя пашпарты і дамовыя кнігі. Жылыя памяшканні, якія былі набыты ва ўласнасць, павінны выкарыстоўвацца толькі для пражывання грамадзян. Не дазваляецца ствараць ў такіх кватэрах офісы, канторы, склады, гандлёвыя кропкі, майстэрні і г.д, ажыццяўляць вытворчую, гаспадарчую і іншую дзейнасць (не звязаную з правам заўсёднага пражывання). Стварэнне у жылым памяшканні арганізацый і іх падраздзяленняў дазваляецца толькі пасля перавода гэтых памяшканняў ў катэгорыю нежылых. Перавод памяшканняў з жылых у нежылыя ажыццяўляецца па рашэннях аблвыканкамаў і Менскага гарвыканкама (арт. 272 ГК ) [1].

Згодна з Палажэннем аб парадку куплі-продажу кватэраў (дамоў) мясцовыя выканаўчыя і распараджальныя ворганы, прадпрыемствы, аб'яднанні, арганізацыі вядуць улік грамадзян, якія жадаюць набыць ва ўласнасць кватэры ў дамах дзяржаўнага фонда. Пры гэтым іх чарговасць ствараецца з улікам часу знаходжання на ўліку грамадзян, патрабуючых паляпшэння жыллёвых умоў. Пералік грамадзян, патрабуючых паляпшэння жыллёвых умоў, зацверджаны арт. 43 ЖК Рэспублікі Беларусь [2]. Такія грамадзяне маюць пераважнае права на набыццё ва ўласнасць кватэраў. Для набыцця кватэры з дзяржаўнага фонду грамадзянін падае заяву ў мясцовый выканаўчы і распараджальны орган па месцы жыхарства ці на прадпрыемства, у аб'яднанне, арганізацыю, якім належыць кватэра; гэтыя арганізацыі і прымаюць рашэнне аб продажу маёмасці.

Ацэначная вартасць кватэры ў дамах дзяржаўнага фонду ўсталёўваецца спецыяльнымі камісіямі, якія ствараюцца мясцовымі выканаўчымі і распараджальнымі органамі, прадпрыемствамі, аб'яднаннямі і арганізацыямі. Таксама ў камісіі мае права браць удзел грамадзянін, які набывае кватэру. Кошт кватэры вызначаецца ў існуючых на гэты момант цэнах з улікам спажывецкіх якасцей, каэфіцыенту якасці жылога асяроддзя і за вылікам вартасці псавання кватэры. Выплаты кошту кватэры могуць ажыццяўляцца грамадзянамі адначасова ці ў растэрміноўку на ўмовах дамовы.

Грамадзяне, якія жадаюць набыць ва ўласнасць не скончаныя будаўніцтвам жылыя памяшканні, а таксама кватэры ў дамах, якія падлягаюць да рэканструкцыі, маюць права ствараць жыллёва-будаўнічыя кааператывы ці таварыствы забудоўшнікаў.

Дамова куплі-продажу жылых дамоў і кватэраў адбываецца ў пісьмовай форме, якая прадугледжана арт. 521 ГК Рэспублікі Беларусь для дамоў куплі-продажу нерухомай маёмасці. Згодна з арт. 529 ГК Рэспублікі Беларусь дзяржаўнай рэгістрацыі падлягае сама дамова продажу жылога дома, кватэры, часткі жылога дому, кватэры, а згодна з арт. 522 Грамадзянскага Кодэксу Рэспублікі Беларусь, пераход права ўласнасці на нерухомую маёмасць па дамове продажу нерухомай маёмасці да пакупніка падлягае дзяржаўнай рэгістрацыі [1]. Таму дамова куплі-продажу паміж грамадзянамі, паміж грамадзянамі і юрыдычнымі асобамі павінна быць натарыяльна зацверджана і зарэгістравана у мясцовым выканаўчым і распараджальным органе па месцы знаходжання кватэры, а паміж юрыдычнымі асобамі - зарэгістравана у мясцовым выканаўчым і распараджальным органе. Толькі пасля рэгістрацыі дамовы куплі-продажу ў мясцовым выканаўчым і распараджальным органе грамадзяне і юрыдычныя асобы, якія набылі кватэру, набываюць права ўласнасці на яе.

Дамове куплі-продажу кватэры можа папярэднічаць іншая дамова ці, як яе называюць, дамова аб намеры. Асаблівасці гэтай дамовы змешчаны ў арт. 399 ГК Рэспублікі Беларусь [1]. Важна памятаць, што асноўнымі і неабходнымі ўмовамі такой дамовы з'яўляюцца прадмет дамовы, тэрмін і іншыя істотныя ўмовы асноўнай дамовы, у дадзеным выпадку - цана. Папярэдняя дамова зацверджваецца натарыяльна. Часцей за ўсе яна ствараецца, каб забяспечыць добрасумленнасць прадаўца - немагчымасць падпісання дамовы куплі-продажу прадаўца маёмасці з іншым пакупніком, а таксама, каб даць пэўны час прадаўцу для афармлення ўсіх патрэбных дакументаў на адцуранне кватэры. Перад тым, як падпісаць асноўную дамову і натарыяльна яе зацвердзіць, пакупнік павінен перадаць прадстаўніку канторы, якая займаецца гандлям нерухомасці, пэўную суму ў якасці задатку, якая накіроўваецца на аплату пераафармлення тэхнічнага пашпарту, на аплату паслуг натарыяльнай канторы і банкаўскага прадстаўніка. Гэта сума часцей за усё ўяўляе сабой сярэднюю цану за квадратны метр кватэры.
У дзень заключэння дамовы куплі-продажу па адным прадстаўніку ад кожнага боку павінны ў прысутнасці банкаўскага работніка пералічыць грошы, якія потым запакоўваюцца ў спецыяльны банкаўскі пакет, а потым у канверт, на якім прадстаўнікі бакоў і банкаўскі работнік ставяць свае подпісы. Гэты канверт вяртаецца пакупніку, які захоўвае яго да непасрэднага зацверджання дамовы ў натарыяльнай канторы. Грошы перадаюцца пакупніком прадаўцу ў прысутнасці натарыюса толькі пасля падпісання дамовы, пры гэтым ні ў якім разе нельга адчыняць канверт. У сваю чаргу, пакупнік атрымлівае тэхнічны пашпарт на кватэру і ключы.

Варта звярнуць увагу на яшчэ адну рэч, якая з'яўляецца найбольш жудасным галаўным болем шматлікіх пакупнікоў нерухомасці, асабліва кватэраў, - падаткі. Тут трэба адзначыць, што ў больш выгоднай пазіцыі знаходзіцца пакупнік нерухомасці. Ён не павінен прадстаўляць у падатковую інспекцыю да заключэння ўгоды звесткі аб крыніцах грашовых сродкаў, якія ён накіроўвае на набыццё кватэры. Больш за тое, практыка куплі-продажу кватэраў у сталіцы паказвае, што шанец таго, што пакупніку трэба будзе прадаставіць нейкія паперы аб крыніцах грошаў і пасля здзяйснення ўгоды ёсць вельмі мізэрным. У той жа час прадавец павінен будзе запоўніць дэкларацыю аб прыбытку, бо звесткі аб грашовым эквіваленце ўгоды захоўваюцца ў натарыяльнай канторы. Цікава тое, што кошт кватэры хаця і пазначаецца ў дамове куплі-продажу, але ж ён ўсталёўваецца пагадненнем бакоў, таму ў дамове можа быць пазначаны які заўгодна.

  Парадак куплі-продажу кватэраў (дамоў) на аўкцыёне.

Згодна з пунктам 17 Палажэння аб парадку куплі-продажу кватэраў (дамоў), умовы і парадак продажу кватэр на аўкцыёнах усталёўваецца адпаведнымі правіламі. Яны змешчаны ў Палажэнні аб аўкцыённым купле-продажу кватэр (дамоў), якое было зацверджана загадам Міністэрства жыллёва-камунальнай гаспадаркі Рэспублікі Беларусь ад 13.01.1994 года №2 [11].

Прадаваць кватэры (дамы) на аўкцыённай падставе маюць права іх уласнікі:

· дзяржаўныя прадпрыемствы, аб'яднанні і арганізацыі;
· юрыдычныя асобы, дзейнасць якіх заснавана на недзяржаўных формах уласнасці;
· выканкамы мясцовых Радаў народных дэпутатаў;
· фізічныя асобы.
Кватэры, якія належаць юрыдычным асобам, могуць з'яўляцца аб'ектам куплі-продажу толькі калі яны не заселеныя жыльцамі.

 Аб'ектамі куплі-продажу могуць быць:

1. незаселеныя кватэры і вызваленыя кватэры, якія адносяцца да дзяржаўнага жыллёвага фонду,у тым выпадку, калі на іх пакупку прэтэндуюць грамадзяне, якія знаходзяцца на ўліку патрабуючых паляпшэння жыллёвых умоў;
2. кватэры, пабудаваныя для продажу;
3. кватэры, якія належаць юрыдычным асобам недзяржаўнай формы ўласнасці;
4. кватэры, якія належаць грамадзянам на праве ўласнасці;
5. жылыя дамы (кватэры), не скончаныя будаўніцтвам, калі яны не з'яўляюцца аб'ектамі прыватызацыі, якія пазначаны ў Дзяржаўнай праграме прыватызацыі, зацверджаннай пастановай Вярхоўнага Савету Рэспублікі Беларусь ад 16 чэрвеня 1993 года №2421-ХІІ.

Права на аўкцыённае набыццё кватэры (дамы) (далей - аб'екты) ва ўласнасць маюць грамадзяне незалежна ад пражывання ў дадзеным населеным пункце і патрэбы ў паляпшэнні жыллёвых умоў, замежныя грамадзяне і апатрыды, а таксама юрыдычныя асобы. Пры гэтым замежныя грамадзяне і апатрыды могуць набываць кватэры (дамы) ва ўласнасць, калі яны маюць на тэрыторыі краіны сталае месца жыхарства і легальную крыніцу існавання, а юрыдычныя асобы - калі яны зарэгістраваны на тэрыторыі краіны. У выпадку аўкцыённага продажу аб'ектаў у Менску іх пакупнікамі могуць быць толькі грамадзяне Рэспублікі Беларусь, якія стала пражываюць у горадзе Менску, і юрыдычныя асобы, зарэгістраваныя на яго тэрыторыі.

 Уласнік кватэры для выстаўлення яе на аўкцыённы продаж аб'ектаў абавязкова павінен мець:
1. пацверджанне аб адсутнасці забароны на продаж аб'екту ад бюро тэхнічнай інвентарызацыі;
2. тэхнічны пашпарт на аб'ект;
3. акт ацэнкі вартасці аб'екту.

Удзельнікі аўкцыёна павінны своечасова падаць заяву на ўдзел, унесці суму заклада у памеры 10 % пачатковай цаны аб'екту (сума закладу вяртаецца ўдзельнікам аўкцыёна ў тэрмін да 10 дзён пасля яго правядзення, акрамя пераможцы аўкцыёна, якому сума закладу улічваецца пры канчатковых разліках), унесці плату за рэгістрацыю ў памеры ? мінімальнай заработнай платы і прадставіць усе неабходныя дакументы. Гэта:
· заява на ўдзел у аўкцыёне;
· копія плацежнага даручэння, якое пацверджвае ўнясенне закладу і платы за рэгістрацыю на разліковы рахунак прадаўца, які пазначаны ў інфармацыйным паведамленні аб аўкцыёне.

 Прадстаўнік юрыдычнай асобы таксама павінен мець:
· пашпарт;
· даверанасць;
· даведку банка, якая сведчыць аб плацёжаздольнасці юрыдычнай асобы;
· копіі статутных дакументаў, завераных натарыяльна ці органам, ажыццяўляючым рэгістрацыю.

 Фізічная асобы таксама павінна мець:
· пашпарт;
· даведку, якая сведчыць аб легальнай крыніцы існавання (для замежных грамадзян).
Патэнцыйнаму ўдзельніку могуць адмовіць ва ўдзеле, калі асоба, якая падае заяву, не можа быць прызнана суб'ектам куплі-продажу аб'екту ці не прадставіла ўсіх неабходных дакументаў.

 Парадак правядзення аўкцыёну рэгламентуецца нормамі Палажэння аб аўкцыённай куплі-продажу кватэр (дамоў). Пераможца аўкцыёну павінен пасля сканчэння таргоў падпісаць пратакол аб яго выніках. У ім таксама фіксуецца абавязак бакоў пасля аплаты пакупніком кошту аб'екта падпісаць дамову куплі-продажу. Дадзеная дамова паміж грамадзянамі, грамадзянамі і юрыдычнымі асобамі павінна быць натарыяльна зацверджана і зарэгістравана ў выканкаме мясцовай Рады народных дэпутатаў (бюро тэхнічнай інвентарызацыі) па месцы знаходжання кватэры (дома), а паміж юрыдычнымі асобамі - зарэгістравана ў адпаведным выканкаме мясцовай Рады народных дэпутатаў. Толькі пасля рэгістрацыі грамадзяне і юрыдычныя асобы, якія набылі аб'ект, атрымліаюць права ўласнасці на яго [11].
 
  Парадак і ўмовы атрымання крэдытаў на кватэры.

 Кожны грамадзянін Рэспублікі Беларусь згодна з главой 18 Банкаўскага кодэксу Рэспублікі Беларусь мае права ўзяць крэдіт, у тым ліку і на будаўніцтва кватэры ці дому, пры гэтым кожны банк уводзіць свае памеры крэдыту і працэнты па ім (напрыклад, на пачатку бягучага года грамадзянам, якія не маюць ніякіх ільгот, прыдзецца выплочваць 14% гадавых па крэдытах ад "Беларусбанка"), а таксама замацоўвае перавод на банк прававога тытулу на такую маёмасць у якасці забеспячэння выканання абавязку (арт. 150 БК) [3]. Пры гэтым у дамове павінен уводзіцца тэрмін для выкупа маёмасці крэдытаатрымальнікам шляхам пагашэння крэдыту; банк не мае магчымасці адцураць такую маёмасць да яго заканчэння. Акрамя гэтага часцей за ўсе ў крэдытнай дамове замацоўваецца немагчымасць датэрміновага пагашэння ўсёй сумы крэдыту.

Кватэры можна набываць і праз атрыманне ільготнага крэдыту, якія выдаюцца ААТ "Зберагальны банк "Беларусбанк" на будаўніцтва грамадзянамі жылых памяшканняў у складзе жыллёва-камунальных кааператываў, калектываў індывідуальных забудоўнікаў і ў парадку долевага ўдзелу ў жыллёвым будаўніцтве.

 Парадак атрымання ільготнага крэдыту вызначаецца Палажэннем "Аб парадку і ўмовах прадстаўлення ільготнага крэдыту на будаўніцтва грамадзянамі жылых памяшканняў у складзе жыллёва-камунаьных кааператываў, калектываў індывідуальных забудоўнікаў і ў парадку долевага ўдзелу ў жыллёвым будаўніцтве", якое было зацверджана Пастановай Рады Міністраў Рэспублікі Беларусь ад 4 сакавіка 1998 года №351 [12].

 Згодна з гэтым паляжэннем ільготныя крэдыты выдаюцца грамадзянам Рэспублікі Беларусь, замежным грамадзянам і апатрыдам, якія стала пражываюць на тэрыторыі краіны і знаходзяцца на ўліку патрабуючых паляпшэння жыллёвых умоў, з выкананнем прынцыпа аднаразовасці выкарыстання імі права на атрыманне такога крэдыту на мэты, пазначаныя вышэй. Пры гэтым права на атрыманне ільготнага крэдыту маюць грамадзяне, сярэднямесячны сукупны даход сям'і якіх з улікам маёмаснага становішча не перавышае крайняга ўзроўню, які вызначаецца Міністэрствам працы разам з Міністэрствам архітэктуры і будаўніцтва, Міністэрствам фінансаў і Міністэрствам статыстыкі і аналізу. Ільготныя крэдыты выдаюцца па спецыяльных спісах, якія складаюць для банка і зацверджваюць аблвыканкамы і Менскі гарвыканкам згодна з часам прыняцця на ўлік патрабуючых паляпшэння жыллёвых умоў грамадзян. У першую чаргу і па-за чаргі ў дадзеныя спісы ўключаюцца грамадзяне, якія маюць адпаведныя ільготы на атрыманне жылых памяшканняў у карыстанне па дамове найму ў дамах дзяржаўнага і грамадскага жыллёвага фонду, пры ўступленні ў жыллёва-будаўнічыя кааператывы, а таксама тыя грамадзяне, якія пражываюць ў жылых памяшканнях прызнаных у адпаведным парадку непрыдатнымі для пражывання.

 Важна памятаць, што ільготны крэдыт выдаецца толькі на мэты, якія акрэслены крэдытнай дамовай (арт. 146 Банкаўскага кодэксу Рэспублікі Беларусь). За нямэтавае выкарыстанне крэдыту крэдытная дамова можа прадугледжваць спецыяльныя формы адказнасці [3].

 Ільготныя крэдыты могуць атрымаць чальцы жыллёва-будаўнічых кааператываў, калектываў індывідуальных забудоўнікаў і грамадзяне, якія ажыццяўляюць будаўніцтва кватэраў у парадку долевага будаўніцтва. Варта адзначыць, што жыллёвае заканадаўства дае права на сумеснае выкарыстанне ільготнага крэдыту і аднаразовай безвыплатнай субсідыі на будаўніцтва ці набыццё жылых памяшканняў. Пункт 1.11 Указу Прэзідэнта Рэспублікі Беларусь ад 14 красавіка 2000 № 185 прадугледжвае пералік грамадзян, якія такім правам надзяляюцца [15]. Неабходна засяродзіць увагу на адной з катэгорый грамадзян, якія пералічаны ў гэтым пункце. Гэта маладыя сем'і, пад якімі разумеюцца сем'і, у якіх муж ці жонка знаходзіцца ва ўзросце да 31 года на момант пастаноўкі на ўлік патрабуючых паляпшэння жыллёвых умоў.

 29 снежня 2004 года Прэзідэнт Рэспублікі Беларусь падпісаў Указ № 625, які прадугледжвае, што памер ільготнага крэдыту можа складаць да 90% ад кошту будаўніцтва жылля, зыходзячы з разліку 20 квадратных метраў на чалавека. Такія крэдыты будуць выдавацца тэрмінам на 20 года пад 5 % гадавых (замест 10 %, прадугледжаных у Палажэнні). Для шматдзетных сем'яў і жыхароў малых гарадскіх пасяленняў з насельніцтвам да 20 тысяч чалавек прадугледжваецца больш ільготны парадак і ўмовы крэдытавання: захаванне памеру ільготнага крэдыту да 95 % кошту жылога памяшкання, тэрмінам на 40 год і памяншэнне платы за карыстанне крэдытам з 5 % да 3 % гадавых.[14]

 Канчатковы памер ільготнага крэдыту вызначаецца пры заключэнні дамовы з грамадзянінам, зыходзячы з яго плацёжаздольнасці і з улікам фактычнага кошту будаўніцтва жылога памяшкання, пры гэтым грамадзянін павінен прадставіць дакументы, якія пацвярждаюць іх плацёжаздольнасць і маёмаснае становішча, кошт будаўніцтва пэўнага жыллёвага памяшкання, а таксама іншыя дакументы, неабходныя для заключэння дамовы аб ільготным крэдытаванні.

 Памер уласных сродкаў грамадзян, якія падлягаюць накіраванню на фінансаванне жыллёвага будаўніцтва вызначаецца як розніца паміж фактычным коштам будаўніцтва і пэўнай сумай ільготнага крэдыту згодна з крэдытнай дамовай. Уласныя грашовыя сродкі, а таксама пагашэнне запазычаннасці по ільготным крэдыце і выплата працэнтаў за карыстанне ім ажыццяўляецца на разліковы рахунак жыллёва-будаўнічага кааператыву, калектыву індывідуальных забудоўнікаў, генеральнага забудоўніка пры долевым будаўніцтве ў адпаведнай установе банка. Пры гэтым уласныя грашовыя сродкі ўносяцца да пачатку крэдытавання ці часткамі на працягу ўсяго перыяда крэдытавання ў спецыяльна акрэсленыя тэрміны, а выплаты па крэдытах і працэнты ажыццяўляюцца пачынаючы з наступнага месяца пасля ўвядзення дома ва эксплуатацыю роўнымі долямі на працягу ўсяго перыяда пагашэння крэдыта. На працягу гэтага часу адзіным уласнікам маёмасці з'яўляецца банк - ён мае ўсе правы і выконвае ўсе абавязкі уласніка маёмасці.

Калі пагашэнне крэдыту не адбываецца ўвогуле ці часткова, банк, які выдаў крэдыт, згодна з крэдытнай дамовай робіць захады па атрыманні працэнтаў, а калі гэта немагчыма - здзяйсняе высяленне крэдытаатрымальніка з жыллёвых памяшканняў.

 Пасля пагашэння крэдыту і выплаты ўсіх працэнтаў па ім з крэдытаатрымальніка здымаюцца ўсе яго абавязкі пераз банкам, і ён становіцца адзіным і паўнапраўным уласнікам нерухомай маёмасці.

 Каб падсумаваць, можна зазначыць, што набыццё нерухомай маёмасці, асабліва кватэры, справа сапраўды вельмі складаная. Складанай яна з'яўляецца не толькі цераз матэрыяльны пункт гледжання, але таксама, а можа і ў першую чаргу, цераз існаванне блытаніны ў заканадаўстве. Як бачым, на бягучы момант існуюць некалькі спосабаў куплі ці продажу кватэры. Некаторыя з іх больш прыдатныя для большай колькасці насельніцтва нашай краіны, некаторыя менш. Але будзе цяжка вызначыць спосаб, якія з'яўляецца менш складаным. Які б выбар не зрабіць, усюды пакупніка, а разам з ім і прадаўца, чакаюць доўгатэрміновая нервовасць і фрустрацыя, бо чалавек ніколі не ведае, ці ўсё ён робіць слушных, ці да слушных законаў звяртаецца. Нормы, якія павінны рэгламентаваць парадак набыцця кватэры, змяшчаюцца не толькі ў трох кадыфікаваных актах, але таксама ў законах, дэкрэтах, шматлікіх пастановах, нават рашэннях Канстытуцыйнага Суда Рэспублікі Беларусь. Відавочна, што каб працэс куплі-продажу кватэры быў сапраўды прыемным, пакупніку трэба быць практыкуючым праўнікам, кожны тыдзень знаёміцца з шэрагам спецыялізаваных перыядычных выданняў і добра ведаць усе тыя змены, якія адбываюцца ў заканадаўстве. Ці можа на гэта траціць свой вольны час чалавек, які па роду дзейнасці ніяк не звязаны з правам, - адказ на гэта пытанне, здаецца, адназначны: магчыма і не можа, але на сёнаяшні момант павінен. Напрыканцы, хочацца нагадаць пра старую показку. - Чалавек у сваім жыцці павінен зрабіць тры рэчы: узгадаваць сына, пасадзіць дрэва и пабудаваць дом. А тыя, хто ня могуць пабудаваць, павінны яго набыць. Вельмі хочацца верыць, што гэты праўніцкі нарыс дапаможа тым, хто яшчэ толькі збіраецца ўключыцца ў гэты працэс.

 Спіс літаратуры:

1. Грамадзянскі кодэкс Рэспублікі Беларусь ад 07.12.1998г.
www.pravo.by/webnpa/text.asp?RN=hk9800218

2. Жыллёвы кодэкс Рэспублікі Беларусь ад 08.02.1999г. www.pravo.by/webnpa/text.asp?RN=HK9900248

3. Банкаўскі кодэкс Рэспублікі Беларусь ад 12.10.2000г. http://www.levonevski.net/pravo/kodeksy/bk

4. Рашэнне Канстытуцыйнага Суда Рэспублікі Беларусь ад 25.03.1997г. № Р-55/97 http://www.pravo.by/webnpa/text.asp?RN=K99700055

5. Рашэнне Мінгарвыканкама ад 30.10.1997г. № 988 "Аб разгледжанні прадстаўлення пракурора г.Менска аб ухіленні парушэнняў жыллёвага заканадаўства" http://pravo2004.by.ru/allbase/y1997/m10/doc32610.shtm

6. Пастанова Рады Міністраў Рэспублікі Беларусь ад 22.12.1997г. №1701 http://pravo2004.by.ru/allbase/y1997/m12/doc31733.shtm

7. Пастанова Рады Міністраў Рэспублікі Беларусь ад 10.07.1998г. №1086 "Аб рэалiзацыi рашэння Высшай Рады супольнасці Беларусi i Расii ад 2.04.1997г.№3"http://www.pravo2004.by.ru/allbase/y1998/m07/doc28497.shtm

8. Дамова паміж Рэспублікай Беларусь і Расійскай Федэрацыяй ад 22.06.1999г. "Аб роўных правах грамадзян"

9. Рашэнне Менскай гарадской Рады Дэпутатаў ад 19.10.1999г. №39 "Аб зацверджанні Палажэння аб парадку ўзгаднення ворганамі апекі і апякунства г. Менска ўгодаў адцурання, закладу і абмену жылых памяшканняў асобных катэгорый грамадзян" http://pravo2004.by.ru/allbase/y1999/m10/doc21629.shtm

10.  Пастанова Пленума Вярхоўнага Суда Рэспублікі Беларусь ад 30.03.2000г. №3 "Аб некаторых пытаннях прымянення судамі жыллёвага заканадаўства" http://pravo2004.by.ru/allbase/y2000/m03/doc19167.shtm

11. Загад мiнiстэрства жыллёва-камунальнай гаспадаркi Рэспублікі Беларусь ад 13.01.1994г. №2 "Аб аўкцыённай купле-продажу кватэр (дамоў)" http://pravo2004.by.ru/allbase/y1994/m01/doc45481.shtm

12. Палажэнне Рады Міністраў Рэспублікі Беларусь ад 04.03.1998г. №351 "Аб парадку і ўмовах прадстаўлення ільготнага крэдыту на будаўніцтва грамадзянамі жылых памяшканняў у складзе жыллёва-камунаьных кааператываў, калектываў індывідуальных забудоўнікаў і ў парадку долевага ўдзелу ў жыллёвым будаўніцтве" http://pravo2004.by.ru/allbase/y1998/m03/doc30708.shtm

13. Палажэнне Рады Міністраў Рэспублікі Беларусь ад 31.08.1993г. №589 "Аб парадку куплі-продажу кватэраў (дамоў)" (са зменамі і дапаўненнямі ад 22.12.1997 г №1701, 30.01.1998г. №142, ад 20.07.1999г. №1109, 13.09.2000г. №1412, ад 21.12.2001г. № 1837) http://pravo2004.by.ru/allbase/y1993/m08/doc46222.shtm

14. Указ Прэзідэнта Рэспублікі Беларусь ад 29.12.2004г.№ 625

15. Указ Прэзідэнта Рэспублікі Беларусь ад 14.04.2000г. №185 "Аб прадастауленнi грамадзянам iльготных крэдытау на будаунiцтва (рэканструкцыю) цi набыццё жылых памяшканняу"http://www.pravo2004.by.ru/allbase/y2000/m04/doc18860.shtm

Рагажынская Аляксандра (нарадзілася ў 1983 годзе ў Менску) – навучаецца на ІІІ курсе аддзяленьня міжнароднага права факультэта міжнародных стасункаў БДУ. Галіна навуковых зацікаўленасьцяў – міжнароднае публічнае права, юрыдычныя аспэкты дзейнасьці міжнародных арганізацыяў, прававыя сыстэмы гішпанамоўных краінаў.